HNDR-2022-01005

清政办发〔2022〕10号

衡南县人民政府办公室

关于印发《衡南县关于不动产登记遗留问题处理的实施意见》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处、县直各相关单位：

《衡南县关于不动产登记遗留问题处理的实施意见》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

衡南县人民政府办公室

2022年2月28日

衡南县关于不动产登记遗留问题处理的实施意见

为进一步解决衡南县城镇国有土地上不动产登记遗留问题，切实维护群众合法权益，践行习近平总书记“以人民为中心”的发展理念，促进社会和谐稳定，根据自然资源部自然资发[2021]1号《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》、湖南省自然资源厅湘自资办发[2021]71号《关于在不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动的通知》，衡阳市人民政府衡政发［2020］6号关于印发《衡阳市城区不动产办证遗留问题处理实行“两分离、三集中”实施细则》的通知，参照周边县区的做法，结合我县实际，特制定本实施意见。

一、基本原则

（一）尊重历史，实事求是。充分考虑遗留问题产生的历史条件，结合实际情况，维护当事人的合法权益。问题处理所适用的政策法规、税费征缴等，参照当年建筑物建成或转让时施行的政策标准执行。

（二）鼓励担当，容缺免责。对不为私利、勇于担当的单位和个人在处理遗留问题时存在工作瑕疵，要充分考虑遗留问题的特殊性，尊重处理结果，为担当者担当。

（三）优化程序，快结快办。以“优化审批流程、提高审批效率”为原则，围绕“最多跑一次”改革，实行审批与登记分离，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，精减合并内部流转程序，依法依规按程序办理，提高行政效能。成熟一批解决一批。

二、受理范围

（一） 在县规划区内国有土地上2019年12月31日前建成并实际入住。

（二）房屋不属于拆除对象。

（三）房屋质量、消防符合基本要求。

（四）未被纳入征收范围。

三、关于有历史遗留问题的不动产登记

（一）对原纳入“两违两遗”范畴项目的不动产登记

已按照原“两违两遗”处理方式走完所有程序的项目及已经受理并办理了部分“两证”（国土使用证、规划许可证）的项目，不动产登记机构按原已办理的程序，复印原资料作为收件资料继续办理；按照“两违两遗”处理未走完程序的项目，按照现行政策依法依程序办理。

（二）对房屋用途和土地用途不一致的不动产登记

对历史原因造成的房屋所有权证和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记的，继续分别按照记载的房屋土地用途进行登记。

（三）对土地权属合法但尚未办理房产相关手续的不动产登记

1.私房在3层（含3层）以下和建筑面积在300平方米以内的凭国有土地使用证和用地规划许可证直接办理房地一体的不动产登记。

2.建筑物7层以下（含7层）并于2019年12月31日以前建成既有项目，需补办建设工程规划许可证，质监部门已介入的项目，由质监部门确定参建主体责任人，出具质量监督报告，办理竣工验收备案表。质监部门没有介入的项目，由权利人委托具有资质的技术单位鉴定（技术单位在质监部门备案），出具房屋质量安全鉴定报告，并由质监部门签署意见，补交相关税费，办理不动产登记，建筑物8层（含8层）以上的，除按规定补办上述手续外，消防验收环节，建设单位或申请主体不能提供原工程设计图纸资料，委托第三方消防技术中介机构，按当时的国家消防技术标准进行全面的消防安全检查、检测，并出具消防安全评估报告，评估检测鉴定或消防评估结构不合格的，按当时国家技术标准进行整改；评估检测鉴定或消防评估结构合格的，作为工程竣工验收和竣工验收备案的依据。

（四）对超占用地面积房地产项目的不动产登记

超占的用地面积符合城市规划，由自然资源部门处理，按照申请登记时的基准地价补缴土地出让金后，按实际用地面积办理不动产登记。个人建房单户红线范围内的实际用地面积和用地审批面积误差在3㎡之内的可以直接登记，超过3㎡不超过30㎡的补缴出让金后进行登记，超过30㎡的重新补办用地手续后再进行登记;开发项目在3㎡之内的可以直接登记，超过3㎡不超过500㎡的补缴出让金后进行登记，超过500㎡的由自然资源部门核实并分批次提请县政府研究。

（五）关于超容积率的遗留问题处理

1.超容积率的房地产项目经处罚后补缴出让价款标准，2010年12月31日以前出让的，按照原出让取得土地价标准计算的缴价款，2011年1月1日至2016年12月31日出让的按照2010年同步实施的基准地价计算的缴价款，2017年1月1日以后出让的，按照申请时间，以现时土地评估价计算收缴价款。

2．原县城乡规划局没有出具《规划条件通知书》，《国有土地使用权出让合同》中没有明确容积率或容积率基数低于2.0的房地产开发项目，容积率按照小于或等于2.0处理，有《规划条件通知书》，但容积率指标较低的，且在2012年前经原县城乡规划局调整容积率的项目，以调整后的容积率指标为基数计算超容积率土地价款。

3．个人建房实际建筑面积和规划审批面积误差在±5%范围内的直接登记（总建筑面积1000平方米以下），建筑面积1000一5000平方米以内的开发项目，实际建筑面积和规划审批面积误差在±3%范围内的可以直接登记，建筑面积5000一10000平方米以上的开发项目，实际建筑面积和规划审批面积误差在±2%范围内的直接登记。总建筑面积10000平方米以上的最大允许误差为±1%范围内的可以直接登记。乡镇规划区内自建自住房屋不计容办理。

（六）对房改房、经济适用房、集资房的不动产登记

1.房改房、经济适用房、集资房建设时原单位己办理土地使用证，土地类型为出让，且经住建部门批复土地分摊给住户的，可按建筑占地面积（建筑物垂直投影面积）分摊土地到户，按原土地使用总证确定的土地性质和土地用途直接办理不动产登记。土地类型为划拨，权利人已办理房屋产权登记，按国有划拨土地和原登记用途予以登记。

2.房改房、经济适用房，集资建房时没有办理土地使用证，但土地权属无争议的，由用地单位提供相关资料，先将土地确权给原单位，如原单位不存在，应确权给撤并后的单位，再按县人民政府或上级职能部门批复文件及上述规定办理不动产登记。

3.房改房，经济适用房，集资房符合上市交易条件的，必须办理土地出让手续再予以不动产登记。

（七）对已办理房屋所有权证，但未办理土地使用权证的不动产登记

1.已办理房屋所有权证，土地使用权总证遗失的，档案资料齐全，发证台账完整的，经权利人申请，先作遗失注销、补办公告后，再按相关程序办理不动产登记。

2.已办理房屋所有权证，土地使用权总证来源无法提供，需办理分摊土地登记的，经权利人申请，由县自然资源部门核实土地来源合法性质，再按相关程序办理不动产登记。

（八）对合法宗地上建造的房屋，已多次转让，土地未同步转让的不动产登记

自然资源部门核定房地权属来源等有关资料后，由原权利人申请依法公告并注销原国有土地使用证，按现有房屋权利人办理房地一体不动产登记，土地性质为划拨的，办理转让手续须按规定补缴土地出让金后才能办理不动产登记。

（九）关于开发建设主体缺失或不再具备相应资格申请的问题

开发企业注（吊）销、破产、法人代表失联、 执照或相关资质过期，以及企业改制等原因，导致开发主体灭失，无法继续行使权利、履行义务的，根据不同情形确定申请主体或处理办法。

1.对于项目有承继单位、其他合格方或归属主管部门（限于房改房、集资房、经济适用住房）的，公告无异议的，可由其代为申请办理不动产首次登记。

2.对于项目无承继单位、其他合作方或归属主管部门的，由不动产所在地县级人民政府指定乡镇、街道、居委会、社区、业主委员会、业主代表等，公告无异议的，可由其代为申请办理首次登记。

3.对于项目用地来源合法、房屋已出售且无抵押查封等限制措施的，购房人提供购房材料并签署个人承诺书，公告无异议的，可由购房人单方申请办理转移登记。    

（十）对土地出让年限或用途不一致的不动产登记       

同一项目不同宗地的出让或使用年限不一致的， 以项目中出让或使用年限最长的宗地为标准，按项目登记时的标准补交土地价款后统一出让年限:或由权利人书面承诺，按出让或使用年限最短的宗地为标准统一项目用地出让年限。同一项目不同宗地的出让用途不一致的，按实际用途补办出让审批手续，办理不动产登记。

（十一）关于历史用地（用房）的不动产登记

历史用地（用房）是指1995年12月31日以前建成使用的土地（房屋）。

1.已建成的房屋要求换发不动产登记证书的，已办好房产证的，不考虑土地来源，由本人提出申请，当地乡镇人民政府签入意见，经权属调查无纠纷，按国有划拨地直接换发。

2.已办房产证无国土手续的，用地户能够提供土地出让金收款票据，且调查土地权属无争议的，补签出让合同按出让协议办理房地一体不动产登记，用地户无法提供土地出让金票据，土地权属无争议的，由县自然资源局按 2002年基准地价标准核定价款报县政府批准后补签出让合同，办理不动产登记。

3.既无国土又无房产手续的不动产登记。用地户能够提供土地出让金收款票据的，用地权属无争议的，凭票据补签出让合同，按本规定补办相关手续，办理不动产登记。用地户无法提供土地出让金票据，权属无争议的且在国有土地规划红线内，土地已报批的，由县自然资源局按 2002年基准地价标准核定补交价款报县政府批准后补签出让合同并按本规定补办相关手续，办理不动产登记。

4.已建成的老房屋，已办理国土手续的，无房产规划手续的，经调查土地权属无争议的，由本人提出申请，当地乡镇政府出具审核意见，按国土用途和类型进行纯土地不动产登记，原类型为划拨的，由县自然资源局按现行基准地价核定价款报县政府批准后补签出让合同，办理不动产登记。

四、本意见自公布之日生效，前期县本级出台的相关文件与实施意见不一致的，以本实施意见为准，上级出台的相关规定与本实施意见不一致的，以上级规定为准。本实施意见有效期二年。

相关文档：衡阳市人民政府关于印发《衡阳市城区不动产办证遗留问题 处理实行“两分离、三集中”实施细则》的通知