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湖南省城镇老旧小区提质改造实施导则

《湖南省城镇老旧小区提质改造实施导则》 

 湖南省住房和城乡建设厅

201910

 

                            

为进一步规范和稳步推进我省城镇老旧小区提质改造各项工作,根据住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委办公厅印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019243号)要求,以及《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(中发〔20166号)、《住房城乡建设部关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》(建规〔201759号)、《中共湖南省委湖南省人民政府关于进一步加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》(湘发〔201615号)和中央、省委城市工作会议精神,制定《湖南省城镇老旧小区提质改造实施导则》(以下简称导则)。

本导则的主要内容是:1总则;2基本规定;3 基础设施;4公共服务设施5小区环境;6 房屋改造;7 管理和验收。

 

主编单位:湖南省住房和城乡建设厅

          湖南省建筑科学研究院有限责任公司

参编单位:

 

主要起草人:

 

主要审查人:


 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  总则

1.0.1  为做好全省城市、县城(城关镇)老旧小区提质改造工作,切实改善城市、县城(城关镇)居民的居住条件和人居环境,制定本导则。

1.0.2  本导则适用于湖南省城市、县城(城关镇)老旧小区提质改造设计、施工与验收。老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活和居住、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划的棚户区,以及居民自建房为主的区域和城中村等,不属于本导则改造范围。

1.0.3  老旧小区提质改造应符合国家现行有关规范标准和国家及地方有关政策的规定。

 

 

 

                                                                                    2  基本规定

2.0.1  老旧小区提质改造包括基础设施、公共服务设施、小区环境和房屋改造等,可统一实施,也可分步实施。提质改造内容见本导则附录1

2.0.2  老旧小区提质改造应恢复原有设施功能,满足使用要求,并根据建设条件,选择合适的提质改造内容。

2.0.3  纳入各市县老旧小区改造主管部门实施方案范围的老旧小区,应组织编制安全合理、经济可行的提质改造技术方案。

2.0.4  建设工程材料应符合国家、行业和本省现行有关标准的规定,不得采用国家和本省建设行政管理部门明令禁止使用的建设工程材料。

2.0.5  老旧小区提质改造应延续城镇特色风貌,尊重城市的历史文脉延续和文化基因传承;整体色彩与色调应与城镇色彩与色调保持协调;传承延续小区历史文化特色。

 

                                                                                                          3  基础设施

3.1  给水排水系统

  给水系统

3.1.1  给水系统改造应实现一户一表,户表宜采用IC卡智能水表。

3.1.2  老化、破损的给水管、镀锌给水管、水表、供水设备等应更换,供水水质、水量和水压应满足生活用水要求。当水量和水压不满足要求时,应增设二次供水设施。

3.1.3  二次供水设施应满足下列要求:

1  供单体建筑的生活水箱(池)应独立设置;

2  当小区生活贮水量大于消防贮水量时,小区生活水箱(池)与消防水池可合并设置,合并水池贮水的设计更新周期不得大于48小时;

3  埋地式生活水池周围10m内,不得有化粪池、污水处理构筑物、渗水井、垃圾堆放点等污染源;周围2m内不得有污水管和污染物;

4  建筑物内的生活水箱(池)宜设在专用房间内,其上层的房间不应有厕所、浴室、盥洗室、厨房、污水处理间等;

5  生活水池(箱)应定期清洗和消毒,每年不得少于2次,二次供水水质应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》GB 5749的规定。

3.1.4  严禁生活给水管与大便器(槽)、小便斗(槽)采用非专用冲洗阀直接连接冲洗。

3.1.5  生活给水管应避开毒物污染区,当受条件限制不能避免时,应采取防护措施。

3.1.6  用户水表及其控制阀门位置,应便于管理维护,有条件的小区宜设置在公共区域。

  排水系统

3.1.7  老旧小区应配套建设排水管网,并满足使用要求。

3.1.8  当城市排水管网为雨污分流系统时,小区宜进行雨污分流制改造。

3.1.9  原有排水管、检查井和化粪池等排水设施,不满足使用要求时,应进行提质改造,如进行更换、修复、疏通、清淤等。

3.1.10 地下室地面出入口应设置防止雨水进入的设施。

3.1.11 小区排水沟应保证排水顺畅及人身安全。

3.1.12 建筑物雨水立管不得接入污水管。

3.2  供配电、智能化设施

3.2.1  老旧小区供电改造应实现一户一表,宜采用智能电能表集中安装在公共部位。

3.2.2  每套居民住宅负荷供电标准不宜低于4kW,现有供电设施不能满足正常使用需要时应考虑扩容,增加或更换变压器,改造供电线路及配电设备。

3.2.3  按照先地下、后地上的原则,整治供电及通信、网络、有线电视等电气线路,线路优先采用穿管埋地敷设方式并预留备用管道,现场条件限制不能埋地的应进行梳理规整,消除安全隐患。

3.2.4 小老旧区智能化改造宜采用光纤到户方式,实现三网融合。

3.3  燃气管道

3.3.1  对于符合管道燃气安装的小区,应安装燃气管道系统。

3.3.2  对超使用期限、腐蚀严重和存在安全隐患的燃气管道应予以维修或更换。

3.3.3  燃气管道严禁堆放物质及搭建构筑物。

3.3.4  有条件的老旧小区宜增设燃气报警装置。

3.4  道路设施

3.4.1  应按功能要求明确细化道路等级,优化路网系统。

3.4.2  应设置道路标识,明确消防通道和无障碍通道。

3.4.3  小区道路应能满足消防、救护等车辆通行。

3.4.4  小区道路路面改造时宜采用柔性路面(沥青混凝土为面层的路面结构),宅间路宜采用刚性路面(水泥混凝土路面结构)。人行道宜采用透水性较好的砌块路面。

3.4.5  对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面可根据情况进行局部修补。

3.4.6  各类井盖应保证与路面平顺,安装稳固,无异响。对于井盖缺失、破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井口周边路面龟裂破损、井墙损坏、井框变形等情况,应及时进行整治更换。

3.5  消防设施

3.5.1  清理疏通消防通道,确保符合原设计使用功能要求。

3.5.2  按照居住小区消防规范要求,完善消防配套设施。

3.5.3  检查修缮小区公共部分既有的消防设施。更换老旧、过期的消防设施和灭火器材。

 

 

 

 

4  公共服务设施

4.1  停车设施

4.1.1  宜采用多种形式的停车方式以满足居民非机动车和机动车的停车需求。

4.1.2  因地制宜设置非机动车棚,有条件的小区可结合小区道路交通条件,设置机动车泊位;增设交通标志,可在老旧小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位。

4.1.3  有条件的小区宜增设智慧停车道闸系统,接入城市级停车场系统进行统一运营。

4.1.4  宜引进第三方电动车充电服务企业,增设电动自行车充电桩,同步实施加装电动汽车充电桩配套建设

4.2  照明设施

4.2.1  改造公共照明设施,应确保用电安全,达到小区夜间照明标准。

4.2.2  小区住宅楼道及公共空间照明宜采用LED灯,小区道路及庭院照明宜采用LED灯或高压钠灯,设置节能控制措施。

4.2.3  室外路灯改造可选用多功能灯杆,整合道路各类杆件及挂载设施,实现多杆合一。

4.3  便民设施

4.3.1  修缮、配建小区书信报刊杂志投递设施和公告栏。信报箱设置应按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180公共服务设施配建控制指标的相关要求,满足寄递服务投递和寄递渠道安全需求。

4.3.2  有条件的小区宜在小区公共空间设置室外活动场地,并增设固定座椅、雨棚和报刊栏等可供休憩驻足的设施。

4.3.3  有条件的小区宜设置社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房,满足基本的管理使用需求。

4.3.4  有条件的小区宜在室外合理集中配置文化宣传设施、体育健身设施和游乐设施,满足小区居民基本生活要求,条件不足时可布置在住宅架空层。

4.3.5  有条件的小区宜完善服务驿站或邮政快递代收点。

4.3.6  有条件的小区可增设无障碍等适老设施,方便残疾人、老年人等人群使用。

4.3.7  有条件的小区宜增设托儿所及幼儿园,参考现行标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180和《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ 39的规定执行。

4.3.8  有条件的小区宜增设菜市场生鲜超市和便利店,参考现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180的规定执行。

4.3.9  有条件的小区宜建设公用移动通信基站,优先改造利用现有铁塔和室内分布系统等设施;统筹规划建设小区通信配套设施,推进移动通信5G网络的深度覆盖。

4.4  安防设施

4.4.1  完善老旧小区安防监控设施。

1  小区出入口及重要节点应设置安防监控探头,并配置监控室;

2  宜增设小区可视化大门智能门禁系统和保安岗亭等设施;

3  小区视频安防监控系统宜与城市综治平台进行对接,实现联动管理;

4  已有智能监控的老旧小区应进行设备检修,更换老旧破损的设备及线路。

4.4.2  应更换或维修现有单元入口破旧防盗门,宜安装可视对讲门禁系统。

4.4.3  小区内的幼儿园、物业管理用房和设备用房(如热力站、配电室和调压站等)应设置安防设施。

 

 

                                            5  小区环境

5.1  违建拆除

5.1.1  依法清理拆除老旧小区内侵占公共空间的违章建筑(构筑物),清除消防通道上的障碍物,保障消防通道畅通。

5.1.2  应排查小区周边对小区形成安全影响(如易燃、易爆等)的设施情况,并统一按照城镇相关管理部门提出的整治规划与具体整治方案进行实施;对小区内存在安全影响(如易燃、易爆等) 的设施进行整治或拆除。

5.2  环卫设施

5.2.1  取消楼梯间垃圾道。

5.2.2  按标准配建垃圾收集点,按照小区分类投放模式合理设置密封式垃圾分类桶(箱)或垃圾分类厢房,明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点,宜进行遮护和围挡

5.2.3  在小区显著位置设置生活垃圾分类公示牌、宣传专栏,张贴垃圾分类宣传海报,宣传垃圾分类工作,并设置再生资源回收点。

5.2.4  垃圾转运站应完全密封、干净和整洁,并设置冲洗设施。

5.2.5  改造提升小区原有公共厕所。

5.3  绿化

5.3.1  拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物),恢复原有绿化功能。

5.3.2  可结合小区实际优化绿化空间布局,调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例,并适当增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地、阳台绿槽和屋顶花园等面积,提高小区立体复合绿化率。

5.3.3  宜保留小区原有的高大乔木、立体绿化等绿化特色,可适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品。

5.3.4  应对小区内原有的古树名木制定保护方案。

5.4  围墙

5.4.1  对存在安全隐患或老化的围墙和大门进行修缮,更换围墙损坏栏杆;

5.4.2  小区围墙尺度、材料、色调和结构等应与小区环境相协调,宜通过粉刷、油漆、增加装饰或结合宣传栏等方式达到环境美化的效果;

5.4.3  具备开放条件的小区可结合绿化和照明等设计,将老化的围墙改为通透式栏杆,达到拆墙透绿。

5.5  标识与牌匾系统

5.5.1  应完善小区服务管理的标识系统,宜增设小区总平面图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识。

5.5.2  有条件的小区宜对临街牌匾进行整治,统一采取横置设置,实行一店一牌,并采用坚固耐用、耐腐蚀和阻燃的材料制作。

 

 

                                            6  房屋改造

6.1  结构加固

6.1.1  既有建筑加固,应先进行检测鉴定,再进行加固设计和施工。

6.1.2  房屋鉴定应依据国家现行的相关检测鉴定规范进行。

6.2  屋面

6.2.1  存在局部渗漏的建筑物屋面,应对防水层进行修缮。

6.2.2  漏水严重的建筑物屋面应重做防水层,宜结合屋面节能改造进行。

6.2.3  屋面修缮除抢修外,不宜安排在雨季进行。

6.3  外墙

6.3.1  对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清洗或重新饰面粉刷,并与周边环境风貌相协调;位于历史城区内的小区,外墙治理应保持原有风貌特色,强化地域文化特色。

6.3.2  应对破损、陈旧和风化严重的房屋外墙进行防渗、加固和粉刷处理,必要时重新进行保温、装饰层施工。

6.3.3  应统一清洗外墙油渍,小区内营业性厨房烟气应高空排放,排气道末端应设置油烟净化装置。

6.3.4  当建筑物外墙构件存在风化、剥落等安全隐患时,应进行修复或加固处理。

6.3.5  有条件的小区宜对住户原有空调外机支架进行检查,对不满足安全要求的进行整改或拆除,并统一设置空调冷凝水管。

6.4  楼道

6.4.1  应对破旧、黑暗和杂乱的楼道进行修缮整治,对楼道内墙和顶棚进行粉刷,饰面平整光滑,颜色宜以亮色为主;楼道内公共设施使用正常。

6.4.2  楼栋门应普及安装或进行维修。首层楼梯铁质大门除锈,或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。

6.4.3  维修楼道入口台阶、坡道和楼梯踏步、扶手,应结构稳固、尺度规范和安全。

6.5  建筑节能

6.5.1  既有居住建筑节能改造应根据国家节能政策及国家和本省现行有关居住建筑节能设计标准的要求,结合当地的地理气候条件、经济技术水平,因地制宜地开展全面节能改造或部分节能改造。

6.5.2  既有居住建筑实施节能改造前,应先进行节能诊断,并根据节能诊断的结果,制定全面的或部分的节能改造方案。

6.5.3  采用外保温技术对外墙进行改造时,材料的性能、构造措施、施工要求应符合现行行业标准《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T129的有关规定。

6.6  电梯

6.6.1  老旧电梯改造应符合下列规定:

1  定期检验不合格、不能正常使用的老旧电梯,应根据检验机构检验情况进行修理、改造或更新;

2  定期检验合格、但使用单位认为电梯故障率较高或存在其他需要评估的情况,老旧电梯使用单位可以委托电梯检验机构或电梯制造单位对老旧电梯进行安全评估。根据评估结论确定对电梯进行修理、改造或更新;

3  老旧电梯的修理、改造或更新应当按照《中华人民共和国特种设备安全法》和《特种设备安全监察条例》等法律法规的要求进行;

4  更新电梯的安装过程或老旧电梯的大修、改造须接受特种设备检验机构的法定监督检验,符合现行国家标准《电梯制造与安装安全规范》GB7588的规定。  6.6.2  有条件的多层住宅宜增设电梯,应按照《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》(湘建房〔2018159号)规定执行,其设置应符合《湖南省既有多层住宅建筑增设电梯工程技术规程》DBJ 43/T344的规定。

 

 

 

                                      7  管理和验收

7.0.1  老旧小区提质改造应明确物业服务企业、具备相应资质的施工企业、安装企业、勘察、设计单位等作为实施主体,负责组织协调工程报建、材料采购、工程实施和验收等相关工作,规范管理程序。

7.0.2  提质改造项目应提供完整的设计文件、施工方案与技术措施。施工图设计文件应由有相应资质的设计单位设计,并经施工图审查合格后方可用于施工。施工应由有相应资质的施工单位施工,并实施质量、安全监督手续。

7.0.3  施工单位应综合考虑老旧小区所处位置、交通条件、居民出行等情况,科学合理地组织施工,施工应满足相应改造内容的相关施工质量验收标准的规定,并减少对附近居民生活的干扰。

7.0.4  提质改造项目竣工后,实施主体应按规定组织相关责任主体验收合格后方可交付使用,并按要求及时向城建档案馆移交建设工程档案。

7.0.5  老旧小区提质改造后,应规范引入物业管理服务或实现小区自治管理,建立健全小区长效管理机制。

 

 

                                附录1  老旧小区提质改造内容一览表

分类

序号

内容

条文索引

要求

基础设施

1

给水系统

3.1.1.~3.1.6

2

排水系统

3.1.7~3.1.12

3

供配电、智能化设施

3.2.1~3.2.4

4

燃气管道

3.3.1~3.3.4

5

道路设施

3.4.1~3.4.6

6

消防设施

3.5.1~3.5.3

公共服务设施

7

停车设施

4.1.1~4.1.4

8

照明设施

4.2.1~4.2.3

9

书信报刊杂志投递设施和公告栏

4.3.1

10

安防设施

4.4.1~4.4.3

11

智慧停车倒闸系统

4.1.3

12

第三方电动车充电

4.1.6

13

照明设施

4.2.1~4.2.2

14

多功能灯杆

4.2.3

15

室外活动场地

4.3.2

16

小区党建活动、社区管理服务用房和物业管理用房

4.3.3

17

文化宣传、体育健身和游乐设施

4.3.4

18

服务驿站或邮政快递代收点

4.3.5

19

适老设施

4.3.6

20

托儿所及幼儿园

4.3.7

21

菜市场生鲜超市和便利店

4.3.8

22

公用移动通信基站

4.3.10

23

可视化大门智能门禁系统

4.4.1-2

24

视频安防监控系统

4.4.1-3

25

楼道智能门禁系统

4.4.2

小区环境

26

违建拆除

5.1.1~5.1.2

27

环卫设施

5.2.1~5.2.5

28

绿化

5.3.15.3.4

29

围墙

5.4.1~5.4.2

30

标识系统

5.5.1

31

立体绿化

5.3.2~5.3.3

32

通透性围墙

5.4.3

33

临街牌匾

5.5.2

房屋改造

34

结构加固

6.1.1~6.1.2

35

屋面

6.2.1~6.2.3

36

外墙

6.3.1~6.3.5

37

楼道

6.4.1~6.4.3

38

老旧电梯

6.6.1

39

空调外机

6.3.5

40

建筑节能

6.5.1~6.5.3

41

增设电梯

6.6.2

 

 

注:●表示应当改造内容;○表示鼓励改造内容。纳入中央补助支持老旧小区改造计划的项目,改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新;或虽未对水、电、路、气设施更新,但进行加装电梯。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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